相続税還付の22のチェック項目|税理士が見落としやすい箇所を解説

相続税還付とは、当初申告した相続税の金額を見直し、多く払い過ぎていた分を税務署から返金してもらうことです。税務のプロである税理士が相続税を計算したにもかかわらず、なぜ相続税を後から減額することができるのでしょうか?

こちらのページでは税理士が見落としてしまいがちなポイントをご説明します。よくあるケースから稀なケースまで、様々な減額要素がありますが、中でも大きな減額要素となるのは土地の評価です。

土地評価の知識があれば相続税の納め過ぎを防げたり、納め過ぎてしまった人も還付の可能性に気づくことができます。その他、土地以外の細かい財産についても解説しますので参考にしていただきますと幸いです。

1.相続税還付のポイント一覧

税理士が見落としやすい減額要素を22個ご紹介します。該当する項目があれば相続税申告書の内容を修正し、税務署に更正の請求をすることで相続税が戻ってくる可能性があります。相続税申告書の内容と見比べながらご確認ください。

相続税還付のポイント1.不整形地補正の失念

形が正方形、長方形のような整形地ではなく、いびつな土地は利用価値が下がってしまうので評価額を下げることができます。いびつな土地の評価額を下げられる規定を「不整形地補整」と言います。

不整形地補整は基本的な評価減要素であり、机上でも判断できるので失念する税理士はそこまで多くないのですが、明らかな不整形地補整のみ適用し、不整形地補整が適用できるか判断が難しいものについては適用していないケースが多々あります

例えば、長方形に見える土地であっても、道路に接している間口から見ると垂直ではなく斜めになっている土地は不整形地補整を適用できる可能性が高いのですが、見落としてしまう税理士が少なくありません。

不動産評価に慣れていない税理士の場合は見た目だけで不整形地でないと判断してしまいがちなのですが、不動産評価に慣れている税理士の場合は斜めになっているから不整形地補整が適用できるかもしれないと判断することができます。

相続税還付のポイント2.差引計算の失念

差引計算とは旗竿敷地に適用できる評価減要素です。旗竿敷地とは道路に接する出入口部分が細い通路上になっており、その奥に敷地がある形状の土地のことです。道路側から見ると建物が奥まった部分にあり、細い通路を通って出入りすることになります。旗竿敷地であれば土地の評価を下げることが可能です。

旗竿敷地の評価方法は、まず不整形地について近似整形地を求め、隣接する整形地と合わせた全体の価額の計算をします。そして、全体の価額から隣接する整形地の価額を差し引いた価額が旗竿敷地の評価額となります。

旗竿敷地の差引計算について多くの税理士が失念しており、差引計算をした評価額よりも高く評価してしまっています。ベテランの税務職員から旗竿敷地の差引計算について「この評価はどういうことですか?」と聞かれたことがあるので、ほとんどの税理士が失念しており、税務職員も見る機会が少ないのだと思います。

相続税還付のポイント3.間口按分の失念

土地の正面と側面の2箇所に道路がある場合、側方路線影響加算をおこないます。この時、側方路線に接する部分が想定整形地の間口距離よりも短い場合は加算額を調整することができ、評価額を下げることができます。なお、側方路線に接している道路が一部のみであっても加算額の調整が可能です。

このように加算額を調整することを「間口按分」と言うのですが、間口按分を失念している税理士が多く、過去に見直しをした中では10人中9人は間口按分を見落としていました

相続税還付のポイント4.評価単位の誤り

土地の評価は利用単位ごとに分けるのですが、評価単位を誤っている場合があります。きちんと評価単位を分けることで、1つ1つの土地の形がいびつになり、不整形地補整の減額ができたり、差引計算の減額ができたりします。評価単位のポイントを4つご紹介します。

評価単位のポイント

  1. 土地の評価は原則として地目の別におこなう。地目には、宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼・鉱泉地・雑種地などがある。
  2. 複数の地目が一体利用されている場合、その主たる地目で一体評価する。
  3. 複数の地目が一体利用されており、借地権や貸借権など異なる権利がある場合、まず一体評価をおこない、その価額をそれぞれの土地の地積で按分し、権利割合を乗じて評価する。
  4. 宅地の評価は利用単位ごとに評価する。

よくある間違いとしては、賃貸アパートが2棟以上建っている場合に一体評価されてしまっていることがあります。賃貸アパートについては各棟の敷地ごとに評価する必要がありますので、分けて評価することで不整形地補整などの減額ができる場合が多々あります。

また、自宅と駐車場も一体評価するのではなく、それぞれ分けて評価します。分けて評価することで不整形地補整などの減額ができる場合が多々あります

相続税還付のポイント5.広大地評価の失念

広大地評価とは、その地域における標準的な宅地の地積に比べて著しく地積が広大な宅地で一定の要件を満たす場合は評価減ができる規定です。大幅な評価減ができるのですが、広大地評価を適用できる土地に対して広大地評価を適用していない税理士が少なくありません。

その原因の1つとしては広大地に該当するのか否かの判断が非常に難しい点が挙げられます。リスクを負いたくない税理士は、とりあえず広大地を適用しないで高めの評価で申告していることがあります。税務署に否認されないためとはいえ、消極的と言わざるを得ないでしょう。

なお、広大地評価は税制改正により、平成30年1月1日以後の相続等から評価方法が変更され、適用判定が容易になります。これまでのように評価額が適正金額よりも高くなることは少なくなるでしょう。

相続税還付のポイント6.狭小地評価

狭小地は財産評価基本通達で評価方法が定められていません。しかし、狭小地は面積が狭く利用勝手が悪いので何ら評価減をしないのは過大評価になってしまう可能性があります

不動産鑑定士の評価を検討しても良いのですが、路線価が高い地域など税額が高い場合を除いて不動産鑑定評価をするのは費用の方が高くなってしまうでしょう。そこで、利用価値が著しく低下している宅地として10%の減額をできるか検討することをお勧めします。

狭小地として評価減するための明確な基準はありませんが、最低敷地面積を下回るようであれば10%の減額を検討すると良いでしょう。私が狭小地として評価減をする場合は、「建築制限に関する規定と比較し、最低敷地面積を下回る建築不可能な宅地については何らかの評価減をすべきである」という補足説明書を添付し、10%の評価減を主張しています。

相続税還付のポイント7.セットバックの失念

建築基準法上、道路の幅は4m以上必要です。道路の幅が4m未満の場合は建築基準法第42条第2項の規定により2項道路である可能性が高くなり、将来建物を建て替える際に幅が4mになるよう後退しなければなりません。このように道路幅が4mになるよう後退する規定を「セットバック」と言います。

セットバックは道路の両側を均等にするため、道路幅が3mである場合は0.5mずつ後退することになります。そのため、セットバック予定地については70%の減額が認められています

しかし、道路幅を測っていない税理士、役所調査をしていない税理士が多く、セットバックを見落としてしまっているケースが多々あります。道路幅が狭い場合は評価減の可能性がありますので確認することをお勧めします。

相続税還付のポイント8.都市計画道路予定地の失念

都市計画道路予定地の区域内にある宅地については、将来道路となる予定であるため、2階建ての建物しか建築できない等の制限がかかっています。そのため、都市計画道路予定地の区域内の宅地は評価を減額できるのですが、役所調査をしていない税理士が多く、見落としている場合が多々あります。

なお、最近は役所のホームページから閲覧できるところも増えてきていますので、都市計画道路予定地であるかどうか、比較的簡単に確認することができます。

相続税還付のポイント9.高圧線下

高圧線が通っている場合、建築制限があるため評価額を下げることができます。現地調査をすれば分かることですが、現地調査をしていない税理士が多く、見落としている場合が多々あります。

なお、高圧線下の評価減は建築制限によるものですが、都市計画道路予定地の建築制限による減額と併用して適用することができます。

相続税還付のポイント10.騒音による評価減の失念

騒音がある場合は評価額を下げることができるのですが、見落としている税理士が少なくありません。ただし、線路沿いで騒音がうるさいからといって必ずしも減額が認められるわけではありません。

路線価に騒音による利用価値の著しい低下が織り込まれている場合もあります。そのため、土地の接する路線価に騒音による減額が織り込まれているか判断する必要があります。

路線価に騒音による減額が織り込まれていないのであれば、騒音の程度や時間的発生頻度などを確認し、評価減が可能な場合は利用価値が著しく低下している宅地として10%の減額をします

相続税還付のポイント11.墓地の周辺の土地

近くに墓地がある場合は評価額を下げられる可能性があります。ただし、周辺の住民が墓地として認識している規模の墓地ではないと評価減の対象となりません。例えば、小規模な無縁仏のお墓や敷地内にあるご先祖のお墓などは評価減の対象になりにくいと思います。

特にご先祖のお墓は所有者の意向で別の場所に移すこともできると思いますので、評価減をする根拠としては弱いでしょう。そのため、客観的に見て墓地と言える程度の規模は必要だと思います。

相続税還付のポイント12.土砂災害警戒区域

土砂災害警戒区域とは、災害から人命や資産を守るために、土砂災害防止法に基づき土砂災害の恐れがある地域として指定されている区域になります。土砂災害警戒区域の評価について財産評価基本通達では特に規定されていませんが、固定資産税評価額の場合には減額しているケースが少なくありません。

そのため、相続税評価額でも減額することが可能です。ただし、不動産鑑定評価で減額するのか、利用価値が著しく低下している宅地として10%減額するのかなど、どのように減額したら良いかについては検討する必要があるでしょう。

相続税還付のポイント13.市街化区域の純山林と純原野

市街化区域の山林と原野については、原則として宅地批准方式で評価することになりますが、宅地への転用が見込めないような山林・原野については純山林・純原野として評価することが可能です。つまり、物理的観点や経済的合理性から宅地への転用が見込めないと認められる場合、その山林・原野の価額は近隣の純山林・純原野の価額に批准して評価することができるのです。

過去に原野の評価の見直しを取り扱った際、宅地比準方式で1,000万円を超える原野を純原野として評価し直すことで評価額を7万円に減らしたことがあります。山林や原野を宅地比準方式で評価している場合には、純山林や純原野として評価し直せる可能性があります。

相続税還付のポイント14.土壌汚染による評価減の失念

土壌汚染の状況が判明している土地であれば評価額を下げることができます。ただし、土壌汚染の可能性があるといった潜在的段階では土壌汚染地として評価することはできません。土壌汚染の評価減を適用するには土壌汚染の有無を立証する必要があります。

しかし、役所調査や現地調査などをおこなっている税理士は少なく、土壌汚染による評価減を見落としてしまっているケースが多々あります。

相続税還付のポイント15.造成費控除の失念

市街地農地の評価では、その農地を宅地に転用するために通常必要と認められる造成費を控除することができます。農地の価額から造成費を控除できる規定を「造成費控除」と言います。なお、駐車場であっても砂利敷きの駐車場であれば造成費控除が適用される場合があります

造成費には大きく分けて「平坦地の宅地造成費」と「傾斜地の宅地造成費」があります。平坦地の宅地造成費としては、整地費・伐採費・抜根費・地盤改良費・土盛費・土止費などがあります。傾斜地の宅地造成費としては、傾斜度により控除できる金額が決まっています。造成費控除についても見落としてしまっているケースが多々あります。

相続税還付のポイント16.生産緑地の失念

生産緑地とは、農業を継続することを条件に固定資産税・相続税等の税務上のメリットを受けることのできる農地です。生産緑地に指定されている農地については、買取りの申出をすることができることとなる日までの期間に応じて一定の割合で減額できます

役所調査をすると生産緑地に指定されているか確認できますが、失念しているケースが多々あります。固定資産税が安い場合には生産緑地に指定されている可能性が高く、慣れている税理士であればそのようなところでも判断することができるのですが、慣れていない税理士ですと見逃してしまうことが少なくありません。

相続税還付のポイント17.自社株

自分が経営している会社の株式を「自社株」と言います。上場株式と違い株の売買がおこなわれないため、取引相場のない株式として評価することになります。このように取引相場のない株式の評価は、相続財産の中でも特に評価が難しく、相続に慣れていない税理士では適正な評価ができないでしょう。

ただし、日本では赤字の会社が多く、純資産がマイナスであればゼロ評価となるため、問題にならないケースがほとんどです。純資産がプラスで評価額が出る場合だけ注意しましょう。株価が億単位になるようなケースでは、大幅な減額ができることがあります

相続税還付のポイント18.債務の計上漏れ

故人が残した借金などの債務は相続税の計算上、控除することができます。差し引ける債務は故人が死亡した時にあった債務で確実と認められるものです。例えば1月から3月の間に亡くなっている場合、固定資産税や住民税などの税金は春に納付書が送られてくるため、債務控除が発生するのですが失念しているケースが多々あります。

また、賃貸アパートを所有している場合、預かり敷金があるのでこちらも債務控除できますが、見落としている税理士が少なくありません。他にも、医療費など故人が亡くなった後に支払ったものは債務控除できます。相続開始日後に支払った債務がないかきちんと確認するようにしましょう

なお、相続税申告の税理報酬は債務控除として計上してはいけないので気をつけてください。過去に当初申告した税理士が相続税申告の税理士報酬を計上していて、還付金額が減ってしまったことがありました。

相続税還付のポイント19.香典返しと会葬お礼

葬式費用は相続税の課税価額から控除することができます。しかし、香典返しは香典に対する答礼ですので、葬式費用に該当せず控除することができません。そのため、会葬お礼も香典返しと同様に控除できないと判断する税理士が多いのですが、実は会葬お礼は控除することが可能です

会葬お礼が控除対象であるのは、会葬者に対して一律に配られるものであることから香典に対する答礼としての意味を持っていないためです。なお、会葬お礼を葬式費用として計上し控除する際には、別途香典返しが支出されているか確認した方が良いでしょう。

相続税還付のポイント20.投資信託の評価

投資信託の評価では、基準価額から信託財産留保額・解約手数料・源泉所得税を控除できますが、控除せずに基準価額をそのまま計上している税理士が少なくありません。基準価額が大きいと、信託財産留保額や解約手数料が数百万円単位になることもありますので、大幅に減額できる場合があります。

相続税還付のポイント21.国債の評価

国債の評価は、額面金額に既経過利息を加算し、中途換金調整額を控除して評価します。しかし、額面金額で申告している税理士も見受けられます

相続税還付のポイント22.未支給年金

未支給年金は民法上の相続財産に該当せず、税法上でも受取人の一時所得として課税されます。そのため、相続税の計算をする際、相続財産として計上する必要がないのですが、計上してしまっているケースが多々あります。

2.相続税還付の無料診断

こちらのページでは税理士が見落としやすいポイントを22個ご紹介しましたが、その他にも税理士が見落としている項目は多々あります。「自分が申告してもらった相続税の金額は適正価額であったのだろうか?」と思われる方は相続税申告書の無料診断をご依頼ください。

佐藤和基税理士事務所では、相続税申告書の内容が適正であったかどうか無料で診断します。相続税を減額できる場合は還付請求手続きを成功報酬で承っておりますので、お気軽にご相談ください。なお、相続税還付の期限は亡くなってから5年10ヶ月以内です。それ以降は申告金額が適正でないことがわかっても、相続税を取り戻すことができませんのでご注意ください。

相続税還付の事例

佐藤和基税理士事務所は相続税還付の実績が豊富です。以下は実際に当初申告していた相続税の金額を修正し、払い過ぎていた相続税分を返金してもらった事例です。

相続税の金額を修正し税務署に還付してもらった事例

当初申告時の相続税  見直し後の相続税   還付された金額 
20,000,000円 19,650,000円 350,000円
2,510,000円 710,000円 1,800,000円
222,030,000円 217,130,000円 4,900,000円
15,250,000円 8,890,000円 6,360,000円
103,260,000円 73,880,000円 29,380,000円
40,000,000円 4,000,000円 36,000,000円

上記の事例でなぜ相続税を安くすることができたのかについて、以下の動画で解説しております。どのようにして相続税を安くしたのか関心がある方はご視聴ください。

相続税の還付を受けられるかどうかについては、相続税申告書一式をお送りいただければ診断することができます。還付診断は無料で承っておりますのでお気軽にご依頼ください。

その他の相続税還付の成功事例

相続税還付の事例について、更に詳しく知りたい方は以下の事例もご参照ください。

貸家建付地の不動産評価を見直し相続税還付に成功した事例

当初申告した際は貸家建付地の賃貸割合が50%でしたが、100%に修正して申告し直したところ相続税が還付されました。事例の詳細は以下をご覧ください。

広大地評価を適用して5,800万円の相続税還付に成功した事例

当初申告した際はマンションの土地に広大地評価を適用していなかったのですが、広大地評価を適用して申告し直したところ5,800万円の還付を受けることができました。事例の詳細は以下をご覧ください。

農地の不動産評価を見直し500万円の相続税還付に成功した事例

当初申告した際は農地・畑に造成費控除や生産緑地を適用していなかったのですが、造成費控除や生産緑地を適用して申告し直したところ500万円の還付を受けることができました。事例の詳細は以下をご覧ください。

自社株の評価額を見直し1,000万円の相続税還付に成功した事例

当初申告した際は自社株の評価額について帳簿価格で計算されていたのですが、相続税評価額で計算して申告し直したところ1,000万円の還付を受けることができました。事例の詳細は以下をご覧ください。

相続の税理士選びで失敗しないためのポイント

相続についてどの税理士に相談すれば良いのかわからず悩まれている方は少なくありません。インターネット検索を利用すると相続業務をおこなっている税理士の情報が山のように出てくるので、目を通すだけで一苦労です。結局、税理士の違いがわからず「とりあえず税理士報酬が安い税理士に相談しよう」と考える方が少なくないでしょう。

実は、税理士報酬が相場よりも安い税理士に依頼してしまうと、結果的には損をしてしまう場合があります。税理士報酬は安く抑えられるかもしれませんが、相続税の金額が高額になってしまうのです。税理士報酬が20万円安く抑えられたとしても相続税の金額が100万円以上高額になってしまったら、税理士報酬を安く抑えた意味がありません。

「相続税の金額はどの税理士に任せても同じではないのか?」このように思われている方もいらっしゃるかと思いますが、相続税の金額は税理士によって大きく異なります。特に税理士報酬が相場よりも安い税理士に任せると相続税が高額になってしまう可能性が高いでしょう。税理士報酬が相場よりも安い税理士に任せると相続税が高額になる理由について詳しく知りたい方は以下のページをご覧ください。

相続相談は相続税専門の税理士に任せた方が良い理由

税理士であれば法人税・所得税・消費税・相続税などあらゆる税務に精通していると思われている方が多いのですが、税理士によって得意分野と不得意分野があります。医者に内科・外科・眼科・耳鼻科などの専門分野があるように、税理士にも専門分野があるのです。

相続税申告の経験があまりなくノウハウを持っていない税理士でも相続税の申告手続きはできるのですが、相続税の金額を最大限に減額していない場合があります。相続税の金額を低く抑えるには相続税のノウハウや不動産の知識が必要不可欠なのですが、相続税に不慣れな税理士は相続税のノウハウや不動産の知識を十分に持っていないのです。

相続税の相談をするのであれば、様々な税務に総合的に取り組んでいる税理士ではなく、相続税専門の税理士に相談する方が良いでしょう。相続税専門の税理士に相談した方が良い理由について詳しく知りたい方は以下のページをご覧ください。

税理士選びで失敗しないためのポイント

相続税の金額は申告する税理士によって大きく異なります。特に税理士報酬が安い税理士に任せると相続税が高額になってしまう可能性が高いでしょう。

相続税専門の税理士が良い理由

相続税の相談をするのであれば、様々な税務に総合的に取り組んでいる税理士ではなく、相続税専門の税理士に相談することをお勧めします。

相続税還付の診断

相続税還付とは、相続税申告書の内容を見直し、多く払い過ぎた相続税分を返金してもらうことです。佐藤和基税理士事務所では還付できるかどうか無料で診断します。

相続税の教科書

佐藤和基税理士事務所では、相続税に関する知識やノウハウについてまとめた「相続税の教科書」というサイトを運営しています。