賃貸アパート建築で相続税対策するデメリット|不動産評価額の節税

更地を所有している場合、更地の上に賃貸アパートを建築することで相続税の節税対策をおこなうことができます。こちらのページでは賃貸アパート建築による相続税対策についてご説明します。ただし、賃貸アパート建築にはデメリットもありますので、賃貸アパート建築を検討している方は注意してください。

1.賃貸アパート建築で相続税対策するメリット

賃貸アパート建築のメリットについて3つご紹介します。

賃貸アパート建築のメリット①現金に比べて評価額が安い

賃貸アパートの建物の評価額は、固定資産税評価額をそのまま使います。固定資産税評価額は取得金額の60%ほどですので、賃貸アパートを1億円で建築した場合、固定資産税評価額は6,000万円ほどになり、相続税評価額も6,000万円となります。現金1億円で賃貸アパートを建築すると4,000万円ほど節税できるということです。

賃貸アパート建築のメリット②借家権と借地権の分を減額できる

賃貸アパートを借りている人の権利を「借家権」と言います。借家権の割合は建物の評価額の30%と定められており、その分を建物の評価額から差し引くことができます。また、賃貸アパートが建っている土地を「貸家建付地」と言います。貸家建付地を評価する際、「借地権割合×借家権割合」を土地の評価額から差し引くことができます。なお、借地権割合は30%~90%です。建物や土地の相続税評価額について詳しく知りたい方は「【相続財産の評価方法】土地・家屋等の不動産や株式・株券等の評価」をご覧ください。

賃貸アパート建築のメリット③小規模宅地等の特例を適用できる

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たすと土地の評価額を最大80%減額することができる制度です。賃貸アパートが建っている土地は小規模宅地等の特例の対象となる土地ですので、小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。小規模宅地等の特例について詳しく知りたい方は「小規模宅地等の特例の要件【改正版】|土地の相続税評価を最大8割減」をご覧ください。

2.賃貸アパート建築で相続税対策するデメリット

賃貸アパート建築のデメリットについて3つご紹介します。

賃貸アパート建築のデメリット①空室の場合はお金が入らない

部屋が満室であれば良いのですが、空室がある場合はその分家賃が得られません。賃貸アパートを建築する場合は、借り手が見つかるかどうか調査し、空室が多くなるリスクが高いようであれば賃貸アパートを建築しないことをお勧めします。

賃貸アパート建築のデメリット②修繕費がかかる

賃貸アパートを建築して何年も経つと建物が劣化します。劣化が目立つようであれば建物を修繕しなければいけません。賃貸アパートの収益計画を立てる際は修繕費についても忘れずに考慮しましょう。

賃貸アパート建築のデメリット③売却先を見つけるのが大変

手元にお金が必要になったとしても賃貸アパートをすぐに売却するのは難しいでしょう。賃貸アパートを買いたい人が出てくるのを待たなければならず、仮に買い手が現れたとしても金額が合わず、想定よりも低い金額で売却することになってしまうということも少なくありません。

3.賃貸アパートの相続税評価額の計算例

相続税評価額が5,000万円の更地に5,000万円で賃貸アパートを建築した場合の節税効果について考えてみましょう。

賃貸アパートの建物部分の相続税評価額

賃貸アパートの建物部分の相続税評価額は以下の算式で求めることができます。

賃貸アパートの建物部分の相続税評価額の計算式

建物の固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)=建物部分の相続税評価額

なお、建物の固定資産税評価額は時価の60%、借家権割合は30%、賃貸割合は100%とします。上記算式に数字を当てはめると(5,000万円×0.6)×(1-0.3×1)で、建物部分の相続税評価額は2,100万円となります。

5,000万円で建築した賃貸アパートの建物部分の相続税評価額が2,100万円ですので、5,000万円-2,100万円で2,900万円を圧縮できたことになります。

賃貸アパートの土地部分の相続税評価額

賃貸アパートの土地部分の相続税評価額は以下の算式で求めることができます。

賃貸アパートの土地部分の相続税評価額の計算式

更地の相続税評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)=土地部分の相続税評価額

なお、借地権割合は60%、借家権割合は30%、賃貸割合は100%とします。上記算式に数字を当てはめると5,000万円×(1-0.6×0.3×1)で、土地部分の相続税評価額4,100万円となります。

5,000万円の土地の相続税評価額が4,100万円に下がりますので、5,000万円-4,100万円で900万円を圧縮できたことになります。

賃貸アパートを建築することによって、建物部分で2,900万円、土地部分で900万円を圧縮することができましたので、2,900万円+900万円で合計3,800万円を圧縮できたことになります。

4.不動産の相続税対策の相談

賃貸アパート建築による相続税対策にはリスクがありますので、メリットとデメリットを十分に理解したうえで慎重に判断することをお勧めします。

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