財産評価基本通達6項(総則6項)の判例解説|平成29年5月23日

平成29年5月23日に「路線価に基づく相続財産の評価は不適切である」という裁決が東京地裁で下されました。被相続人が亡くなる前に不動産を取得したことについて、相続税の負担を減らすためにおこなった取引であると認定し、路線価ではなく税務署が主張する不動産鑑定の価格が妥当としました。

今回の判決を受け、金額の大きな相続では相続税対策の手法やリスクの検討をこれまで以上に慎重にしなければいけなくなります。こちらのページでは平成29年5月23日の判例について解説します。相続税対策を検討している方はご参考にしていただきますと幸いです。

1.平成29年5月23日の判例に関する事実関係

東京地裁が路線価に基づく相続財産の評価を不適切としたのは平成24年6月に94歳で亡くなった方が購入していたマンション2棟に関してです。相続人は路線価からマンション2棟の評価額を約3億3,000万円としましたがマンション2棟の取得価格は約13億8,700万円でした。

税務署が不動産鑑定をしたところマンション2棟の評価額は約12億7,300万円となりましたので、税務署は路線価による評価は適当ではないと判断し、相続人全体に2億円以上の追徴課税処分をおこないました。しかし、相続人は追徴課税処分の取り消しを求めて提訴しました。

東京地裁は特別の事情がある場合には路線価以外の合理的な方法で評価することが許されると指摘し、今回は近い将来に発生することが予想される相続で、相続税の負担を減らすためにマンションを購入したと認定し、税務署の主張する不動産鑑定の価格が妥当としました。

主な事実関係

  • 平成20年8月、被相続人は二男の長男である孫と養子縁組
  • 平成21年1月、銀行借入により甲不動産を約8億3,700万円で取得
  • 平成21年12月、銀行借入により乙不動産を約5億5,000万円で取得
  • 平成24年6月、相続開始
  • 平成25年3月、乙不動産を約5億1,000万円で売却
  • 平成28年4月、税務署から更正処分等を受ける
  • 平成28年7月、更正処分等に不服があるとして審査請求

不動産評価

  甲不動産 乙不動産 合計
路線価 約2億円 約1億3000万円 約3億3000万円
取得価額 約8億3700万円 約5億5000万円 約13億8700万円
不動産鑑定評価 約7億5400万円 約5億1900万円 約12億7300万円

2.財産評価基本通達6項(総則6項)とは

税務署は財産評価基本通達6項(総則6項)に基づき不動産の評価額を見直しました。財産評価基本通達6項には「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の評価は、国税庁長官の指示を受けて評価する。」と書かれています。

曖昧な表現となっていますが、つまり行き過ぎた節税対策に適用されます。ただし、財産評価基本通達6項は伝家の宝刀と言われ、むやみやたらに適用されることはありません。今回、財産評価基本通達6項が適用されたのは以下の4つがポイントになっていたと思われます。

①相続直前の対策

被相続人が不動産を取得したのは90歳、91歳の時です。そのため、相続開始の3年5ヵ月前、2年6ヵ月前の取得となり、節税目的の取引とみなされました。また、不動産の購入時期と養子縁組の時期が近接していたことも節税目的とみなされた要因になっていたと思われます。

②短期の不動産売却

相続開始の9ヵ月後に乙不動産を売却してしまいました。不動産を売却するのであれば税務調査が入る可能性の高い時期を過ぎてから売却することをお勧めします。なお、税務調査は相続後2年から3年の間に入る可能性が高いです。

③銀行からの融資目的

銀行から融資を受ける際の貸出稟議書等に相続対策と記載されていました。融資目的が賃貸用の不動産購入等であれば節税目的の取引とみなされるリスクを下げることができます。

④取得価格との乖離

取得価格や不動産鑑定評価額と路線価評価に約4倍の乖離がありました。他の納税者との間での租税負担の公平を著しく害し、富の再分配機能を通じて経済的平等を実現するという相続税の目的に反する場合、著しく不適当として他の合理的な時価の評価方法に基づき評価される可能性があります。

3.財産評価基本通達6項(総則6項)の適用リスクを下げるには

財産評価基本通達6項(総則6項)によって否認されるリスクを下げるには以下の3つの点に注意することをお勧めします。高額な節税の場合は特に注意してください。

①早いうちに相続税対策をする

年齢が若く、相続開始までの期間が長いうちに相続税対策を済ますことをお勧めします。

②節税以外の購入目的を明確にする

不動産を購入する場合は賃貸目的など、節税以外の合理的な目的を明確にしましょう。

③相続後5年以内に不動産を売却しない

相続税の除斥期間である5年を経過するまで不動産を売却しないようにしましょう。相続税の除斥期間について詳しく知りたい方は「相続税の申告期限と時効|無申告加算税・延滞税・重加算税とは」をご覧ください。

相続税申告マニュアルを無料で進呈

相続税申告マニュアルとは、相続税申告の流れや必要書類について解説したマニュアルです。税理士選びのポイントや佐藤和基税理士事務所が選ばれる理由についても紹介していますので、ご参考にしていただきますと幸いです。

相続税申告マニュアルをご希望の方はフォームに必要事項を入力のうえ「送信する」をクリックしてください。相続税申告マニュアルのダウンロードURLをメールにてお送りします。なお、相続税申告マニュアルのダウンロードは無料です。

また、相続に関するお役立ち情報をお伝えしているメールマガジンを無料で配信しておりますので、関心がある方は「メルマガを受け取る」を選択してください。

必須

(例:佐藤和基)

必須

(例:satou@gmail.com)

必須

テキストを入力してください

※次の画面が出るまで、4〜5秒かかりますので、
続けて2回押さないようにお願いいたします。

入力がうまくいかない場合は、上記内容をご確認のうえメールにてご連絡ください。

送信先アドレス:info@souzoku-satou.com

相続マニュアル4冊を無料で進呈

メールマガジンの登録者に下記の相続マニュアル4冊を無料で進呈します。

・相続税申告マニュアル
・生命保険マニュアル
・税務調査対策マニュアル
・相続税還付マニュアル

営業マンにおすすめの相続の資格

相続の資格を取得して相続マーケットを開拓したいのであれば相続財産再鑑定士がおすすめです。特に売上を伸ばしたい保険・不動産の営業マンにおすすめの資格です。