特定居住用宅地等とは｜小規模宅地等の特例の対象となる土地

小規模宅地等の特例とは一定の要件を満たすと土地の相続税評価を最大80％減額できる制度です。小規模宅地等の特例の対象となる土地は大きく分けて3種類あり、「特定居住用宅地等」、「特定事業用宅地等」、「貸付事業用宅地等」です。

こちらのページでは特定居住用宅地等についてご説明します。なお、小規模宅地等の特例について詳しく知りたい方は「小規模宅地等の特例の要件【改正版】｜土地の相続税評価を最大8割減」をご覧ください。

特定居住用宅地等とは故人や故人と生計を共にしていた親族が居住用に使っていた土地のことです。特定居住用宅地等を相続する場合、一定の要件を満たすと小規模宅地等の特例を適用でき、相続税評価額を大きく下げることが可能です。なお、特定居住用宅地等の末尾に「等」が付いているのは、宅地だけではなく宅地の上にある借地権なども対象に含まれるからです。

特定居住用宅地等の具体例を2つご紹介します。

故人が住んでいた土地は特定居住用宅地等に含まれます。なお、介護の必要性があったため故人が老人ホームに入居していた場合であっても、家を賃貸に出していなければ小規模宅地等の特例を適用することが可能です。小規模宅地等の特例の対象となる老人ホームについて詳しく知りたい方は「小規模宅地等の特例の対象となる老人ホーム」をご覧ください。

生計一親族とは生計を共にしていた親族のことです。故人が生活費や学費などの仕送りをしていた親族が住んでいる土地は特定居住用宅地等に含まれます。

故人の配偶者が特定居住用宅地等を相続した場合、仮に配偶者がその土地に住んでいなかったとしても小規模宅地等の特例を適用することが可能です。故人と同居の親族が特定居住用宅地等を相続した場合、その土地に住み続けるのであれば小規模宅地等の特例を適用することができます。生計一親族が住んでいた土地をその親族が相続した場合、そのまま住み続けるのであれば小規模宅地等の特例を適用することが可能です。

なお、故人と別居していた親族も一定の要件を満たすと小規模宅地等の特例が受けられます。故人と別居の親族でも小規模宅地等の特例が受けられる制度を家なき子特例と言います。家なき子特例について詳しく知りたい方は「家なき子特例の要件【改正版】｜小規模宅地等の特例で相続税対策」をご覧ください。

特定居住用宅地等に小規模宅地等の特例を適用した場合、330㎡まで評価額を80％減額することができます。仮に評価額が4,000万円で面積が400㎡の特定居住用宅地等を相続したとします。330㎡は評価額を80％減額できるので、4,000万円÷400㎡×330㎡×0.8で2,640万円減額することができます。したがって、特定居住用宅地等の評価額は4,000万円－2,640万円で1,360万円となります。

故人が複数の土地を所有しており、特定居住用宅地等に該当する土地が複数ある場合、小規模宅地等の特例を適用する土地を選択することができます。なお、選択した土地の面積が限度面積以下の場合、複数の土地に小規模宅地等の特例を適用できます。

仮に評価額が3,000万円で面積が300㎡の土地と、評価額が1,000万円で面積が200㎡の土地を故人が持っていたとします。この時、300㎡の土地に小規模宅地等の特例を適用しても限度面積330㎡に達しません。そのような場合、200㎡の土地の30㎡の部分にも小規模宅地等の特例を適用することが可能です。

小規模宅地等の特例をどの土地に適用させるかによって相続税の金額が異なります。また、小規模宅地等の特例が適用されるよう生前のうちに対策しておくことで相続税を節税することが可能です。効果的な相続税対策をおこなうには、生前のうちにしっかりとシミュレーションをおこない、できるだけ早いうちから相続税対策を始めると良いでしょう。

相続税対策について専門家のアドバイスを受けたい方は佐藤和基税理士事務所にご相談ください。佐藤和基税理士事務所は相続専門の税理士事務所で、相続に関する知識や実績が豊富です。相続税について相談したい方はお気軽にお問合せいただきますと幸いです。