貸宅地の相続税評価額|貸家建付地との違いと借地権についても解説

土地を第三者に貸し、第三者がその土地に家や事業所を建てている場合、その土地を「貸宅地」と言います。こちらのページでは貸宅地の相続税評価額の計算方法についてご説明します。故人が土地を貸し、借主がその土地に建物を建てている場合、土地を貸宅地として評価する必要があります。

1.貸宅地とは

貸宅地とは第三者が家を建てるために借りた土地のことです。土地を第三者に貸した場合、土地の所有者はその土地を自由に処分することができません。そのため、自分自身が土地を使用している場合の評価額よりも土地の評価額が安くなります。なお、自分自身が土地を使用している場合の評価額を「自用地評価額」と言います。

2.貸宅地と貸家建付地の違い

貸家建付地とは自分が持っている土地に自分で賃貸物件を建て、人に貸している場合のその土地を指します。つまり、賃貸物件が立っている土地のことです。貸宅地も貸家建付地も自分自身が所有している土地ですが、その土地に立っている建物の所有者が異なります。

  土地の所有者 建物の所有者
貸宅地 自分自身 第三者
貸家建付地 自分自身 自分自身

貸宅地の例

自分が持っている土地を人に貸し、借りた人がその土地に自宅を建てて住んでいる。

貸家建付地の例

自分が持っている土地に自分で賃貸アパートを建て、その賃貸アパートに人が住んでいる。

貸家建付地の相続税評価額の計算方法について詳しく知りたい方は「貸家建付地の相続税評価額の計算方法|貸家が建つ土地の評価方法」をご覧ください。

3.貸宅地の相続税評価額の計算方法

貸宅地の相続税評価額を計算するには、まず土地の自用地評価額を求めます。自用地評価額の計算方法は土地が路線価地域か、倍率地域かで異なります。

路線価地域の土地の相続税評価額は「路線価×各種補正率×土地面積」で自用地評価額を算出します。土地が倍率地域である場合は「土地の固定資産税評価額×倍率」で自用地評価額を算出します。土地の自用地評価額の計算方法について詳しく知りたい方は「路線価方式と倍率方式の計算方法|倍率地域の土地の相続税評価額」をご覧ください。

土地の自用地評価額を求めた後、以下の算式で貸宅地の評価額を計算します。

貸宅地の相続税評価額の計算式

自用地評価額×(1-借地権割合)=貸宅地の相続税評価額

借地権割合とは

借地権割合とは土地の自用地評価額に占める借地権の価額の割合です。借地権割合は地域によって異なり、地価の高い地域ほど借地権割合が高くなります。借地権割合は国税庁のホームページに掲載されている路線価図で確認することができます。

4.貸宅地の相続税評価額の計算例

路線価が40万円、各種補正率が1.0、土地面積が100㎡の貸宅地の相続税評価額を計算してみましょう。なお、借地権割合は70%とします。

路線価 40万円
各種補正率 1.0
土地面積 100㎡
借地権割合 70%

土地の自用地評価額は40万円×1.0×100㎡で4,000万円です。自用地評価額が4,000万円、借地権割合が70%の貸宅地の評価額は4,000万円×(1-0.7)で1,200万円となります。

5.借地権とは

借地権とは土地を借りている人が土地を利用する権利のことです。故人が人の土地を借りて自宅を建てていた場合、借地権を相続することになり、借地権に対して相続税が課税されます。ただし、以下の場合は借地権が発生しません。

借地権が発生しない場合①駐車場として土地を借りている

駐車場として土地を借りている場合は建物を建てているわけではないので借地権は発生しません。

借地権が発生しない場合②土地を無料で借りている

土地を無料で借りている場合は借地権が発生しません。賃料が世間相場並みである場合は借地権が発生します。

6.借地権の相続税評価額の計算方法

借地権の相続税評価額は以下の算式で計算します。

借地権の相続税評価額の計算式

自用地評価額×借地権割合=借地権の相続税評価額

仮に故人が自用地評価額4,000万円で借地権割合が70%の土地を借りて、その土地に自宅を建てていた場合、借地権の相続税評価額は4,000万円×0.7で2,800万円となります。

7.土地の相続税評価額を下げる方法

土地の相続税評価額が下がると相続税の金額を安くすることができます。例えば、小規模宅地等の特例を利用すると土地の相続税評価額を最大80%減額することが可能です。土地の相続税評価額を下げる方法について詳しく知りたい方は「土地の相続税対策|節税効果の高い特例と賃貸アパートの建築」をご覧ください。

8.相続税対策の相談

不動産の評価は複雑ですので、税理士であっても人によって評価額が異なります。10人いれば10通りの評価が出るでしょう。相続税をできる限り抑えるのであれば不動産に精通している税理士からアドバイスを受けることをお勧めします。

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