貸付事業用宅地等とは｜小規模宅地等の特例が適用される土地

貸付事業用宅地等の特例とは小規模宅地等の特例の一種です。不動産貸付業に使われている土地を相続する場合、一定の要件を満たすと土地の評価額を最大50％減額することが可能です。こちらのページでは貸付事業用宅地等の特例についてご説明します。

なお、貸付事業用宅地等の特例は平成30年度の税制改正で要件が見直されました。どのように見直されたかについても解説しておりますので、ご参考にしてください。

貸付事業用宅地等の特例は小規模宅地等の特例の一種ですので、まず、小規模宅地等の特例についてご説明します。小規模宅地等の特例とは、被相続人等が宅地として使用していた土地を相続する場合、一定の要件を満たすと土地の評価額は最大80％減額できる制度です。なお、「被相続人等」には故人だけではなく故人と生計を一にする親族も含まれます。

小規模宅地等の特例の対象となる土地は「特定居住用宅地等」、「特定事業用宅地等」、「貸付事業用宅地等」の3種類です。貸付事業用宅地等に対して小規模宅地等の特例を適用する場合、「貸付事業用宅地等の特例」と呼ぶことがあります。

小規模宅地等の特例について詳しく知りたい方は「小規模宅地等の特例の要件【改正版】｜土地の相続税評価を最大8割減」をご覧ください。

貸付事業用宅地等とは、第三者に貸したり、賃貸アパートを建てたりしている土地のことです。故人や故人と生計一親族が不動産貸付業に使っていた土地は、貸付事業用宅地等の特例の対象となります。

貸付事業用宅地等の特例を適用するには、故人が亡くなる前からその土地で不動産貸付業をおこなっている必要があります。亡くなってから不動産貸付業を始めても貸付事業用宅地等の特例は適用されません。

また、土地の相続人が相続税の申告期限まで不動産貸付業を継続している必要があります。相続人が土地を他の用途で使用する場合は貸付事業用宅地等の特例を適用できません。

なお、相続税の申告期限は死亡を知った日の翌日から10ヵ月後です。相続税の申告期限について詳しく知りたい方は「相続税の申告期限と時効｜無申告加算税・延滞税・重加算税とは」をご覧ください。

貸付事業用宅地等の特例の適用面積は200㎡で減額率は50％です。仮に1,000㎡の土地を相続する場合、貸付事業用宅地等の特例の要件を満たしても、200㎡に対しては50％減額できますが、残りの800㎡に対しては減額されません。

平成30年度の税制改正によって、相続開始前3年以内に不動産貸付業を始めた土地が貸付事業用宅地等の特例の対象外となりました。これまでは亡くなる直前に不動産貸付業を始めても貸付事業用宅地等の特例が適用されたのですが、税制改正後は相続開始前3年以内に不動産貸付業を始めた土地は貸付事業用宅地等の特例が適用されません。

なぜこのような税制改正がおこなわれたかというと、相続開始前に一時的に賃貸アパートや駐車場を建設するなど、税金逃れをしようとする人が少なからずいたからです。そのような税金逃れを防ぐために貸付事業用宅地等の特例の要件を見直し、相続開始前3年以内に不動産貸付業用とした土地は貸付事業用宅地等の特例の対象外としました。

ただし、相続開始前3年前よりも以前から事業的規模で貸付事業をおこなっていた場合は、3年以内に不動産貸付業に使い始めた土地であっても貸付事業用宅地等の特例を適用することができます。ここでいう「事業的規模」とは、所得税の不動産所得に係る事業的規模の判定基準と同等の5棟10室基準が想定されているようです。

税制改正は平成30年4月1日からですので、平成30年3月31日以前の貸付については3年以内であっても小規模宅地等の特例の対象となります。

平成30年度の税制改正について詳しく知りたい方は「平成30年度の相続税・贈与税の税制改正大綱のポイント【2018年度】」を、平成31年度の税制改正について詳しく知りたい方は「平成31年度の相続税・贈与税の税制改正大綱のポイント【2019年度】」をご覧ください。

税制改正によって相続直前に賃貸アパートや駐車場などの構築物を敷地上に建設し、貸付事業用宅地等の特例を受けるという節税手法が使えなくなりました。相続に関する税制は毎年変わりますので、税制改正の都度どのように税金対策すべきか検討する必要があります。

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