貸家建付地の相続税評価額の計算方法|貸家が建つ土地の評価方法

貸家、賃貸アパート、賃貸マンションなどの賃貸物件が立っている土地を「貸家建付地」と言います。こちらのページでは貸家建付地の相続税評価額の計算方法についてご説明します。賃貸物件が立っている土地を相続する場合はご参考にしてください。

1.貸家建付地とは

貸家建付地とは、自己所有の土地に賃貸用の建物を建て、第三者に貸している場合の土地のことを指します。つまり、貸家、賃貸アパート、賃貸マンションなどの賃貸物件が立っている土地のことです。

自分自身だけが利用している土地であれば自由に使うことができますが、土地の上に立っている建物を第三者に貸している場合は土地の利用が制限されます。例えば、土地を売却するには住んでいる人に出て行ってもらわなくてはいけません。場合によっては立退料が必要となることもあるでしょう。

そのため、貸家建付地の相続税評価額は自分自身で使用している場合と比べて安く評価することができます。なお、自分自身が使用している場合の土地の評価額を「自用地評価額」と言います。

2.貸家建付地の要件

貸家建付地として土地を評価するには、以下の2つの要件を満たす必要があります。

貸家建付地の要件①土地の上に建物があること

土地の上に建物が建っている必要があります。駐車場など、建物が立っていない土地は貸家建付地として評価することができません。ただし、賃貸物件の敷地内に存在する駐車場の場合は賃貸物件と駐車場の利用単位を一体とみなして、全体を貸家建付地として評価することが可能です。

貸家建付地の要件②賃料が世間相場並みであること

土地の上に立っている賃貸物件の賃料が無償である場合は貸家建付地とみなされません。貸家建付地として評価するには賃料を世間相場並みにしておくことをお勧めします。賃料が相場よりも安い場合、貸家建付地として認められない場合がありますので注意してください。

3.貸家建付地の相続税評価額の計算方法

貸家建付地の相続税評価額を計算するには、まず土地の自用地評価額を求めます。土地の自用地評価額の計算方法は土地が路線価地域か、倍率地域かによって異なります。

土地が路線価地域である場合は「路線価×各種補正率×土地面積」で自用地評価額を算出します。土地が倍率地域である場合は「土地の固定資産税評価額×倍率」で自用地評価額を算出します。土地の自用地評価額の計算方法について詳しく知りたい方は「路線価方式と倍率方式の計算方法|倍率地域の土地の相続税評価額」をご覧ください。

土地の自用地評価額を求めた後、以下の算式で貸家建付地の評価額を計算します。

貸家建付地の相続税評価額の計算式

自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)=貸家建付地の評価額

借地権割合とは

借地権割合とは土地の自用地評価額に占める借地権の価額の割合です。地域によって異なり、地価の高い地域ほど借地権割合が高くなる傾向があります。借地権割合は路線価図で確認できます。なお、借地権とは土地を借りている人が土地を利用する権利のことです。

借家権割合とは

借家権割合とは建物を借りている人が建物を利用する権利です。借家権割合は全国一律30%と定められています。建物の評価額が1,000万円の場合、この建物の借家権の価値は1,000万円×0.3で300万円となります。

賃貸割合とは

賃貸割合とは貸し出されている部屋の床面積の割合です。例えば、部屋がA部屋(50㎡)、B部屋(100㎡)、C部屋(150㎡)の3部屋あり、A部屋とB部屋が貸し出されているとします。

  床面積 状態
A部屋 50㎡ 貸し出し
B部屋 100㎡ 貸し出し
C部屋 150㎡ 空き部屋

この場合、全部屋の合計床面積が300㎡、貸し出されている部屋の合計床面積が150㎡です。したがって、貸し出されている部屋の床面積の割合は150÷300で0.5ですので、賃貸割合は50%となります。

4.貸家建付地の相続税評価額の計算例

路線価が50万円、各種補正率が1.0、面積が200㎡である貸家建付地の相続税評価額を計算してみましょう。借地権割合は60%、借家権割合は30%、賃貸割合は50%とします。

路線価 50万円
各種補正率 1.0
面積 200㎡
借地権割合 60%
借家権割合 30%
賃貸割合 50%

まず、土地の自用地評価額は50万円×1.0×200㎡で1億円です。自用地評価額が1億円、借地権割合が60%、借家権割合が30%、賃貸割合が50%の貸家建付地の評価額は、1億円×(1-0.6×0.3×0.5)で9,100万円となります。

なお、賃貸物件が満室であり、賃貸割合が100%の場合、貸家建付地の評価額は1億円×(1-0.6×0.3×1)で8,200万円となります。賃貸割合が50%の場合の評価額と100%の場合の評価額を比較すると9,100万円-8,200万円で差額が900万円です。

賃貸割合 貸家建付地の評価額
50% 9,100万円
100% 8,200万円

賃貸割合が高い方が評価額が下がるので、相続税を安く抑えたい方は空室を減らし、賃貸割合をできるだけ高い状態にしましょう。

5.貸家建付地の相続税評価額を減額するには

賃貸割合が高い方が貸家建付地の相続税評価額が下がりますが、空室を減らすのは簡単ではありません。実は、相続発生時に部屋が空室であっても、空室が一時的なものであれば賃貸割合に含めても良いという規定があります。一時的な空室として賃貸割合に含めて良いかどうかは以下の基準と照らし合わせて総合的に判断します。

一時的な空室の判断基準

・各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか。
・賃借人の退去後、速やかに新たな賃借人の募集がおこなわれたかどうか。
・空室の期間、他の用途に供されていないかどうか。
・空室の期間が課税時期の前後の例えば1ヶ月程度であるなど一時的な期間であったかどうか。
・課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか。

しかし、こちらの基準があいまいであるため、一時的な空室の判断をめぐって裁判に至ることも少なくありません。

一時的な空室の判例

一時的な空室の判断基準の中で要件を満たすことが難しいのは「空室の期間が課税時期の前後の例えば1ヶ月程度であるなど一時的な期間であったかどうか」という箇所でしょう。

この基準により「1ヶ月よりも長い期間空室であったら一時的な空室ではない」と判断する方が多いのですが、実は1ヶ月以上の空室でも他の要件を満たすことで一時的な空室と認められる場合もあります

ただし、一時的な空室の判断をめぐる裁判で以下の判決が出たので5ヶ月以上の空室は一時的な空室ではないと判断される可能性が高いでしょう。

一時的な空室をめぐる裁判の判例

平成29年5月11日の大阪高裁の判決で「5ヶ月以上」の空室は一時的な空室ではないと見なされました。

この判例により今後は「5ヶ月」が1つの判断基準になりそうです。ただし、他の事実関係から空室期間が5ヶ月以上でも一時的な空室と認められる可能性はゼロではないと思われます。

6.貸家建付地の評価額を見直し相続税還付に成功した事例

亡くなってから5年10ヵ月以内であれば、相続税申告書の内容を見直し、相続税の申告金額を修正することができます。多く払い過ぎていた分は税務署より返金されます。払い過ぎていた相続税分を返金してもらうことを相続税還付と言います。

当事務所が承った案件の中で、貸家建付地の賃貸割合を50%から100%に修正し、相続税が戻ってきた事例があります。貸家建付地の賃貸割合を見直し相続税が戻ってきた事例について詳しく知りたい方は「貸家建付地の評価(賃貸割合)を見直し相続税還付に成功した事例」をご覧ください。

7.貸家建付地と貸付事業用宅地等の特例

貸付事業用宅地等の特例とは、不動産貸付業に使われている土地を相続する場合、一定の要件を満たすと土地の評価額を最大50%減額できる制度です。ただし、土地の相続人が相続税の申告期限まで不動産貸付業を継続している必要があります。貸付事業用宅地等の特例について詳しく知りたい方は「貸付事業用宅地等の特例とは|平成30年度の税制改正で要件見直し」をご覧ください。

なお、貸付事業用宅地等の特例は小規模宅地等の特例の一種です。小規模宅地等の特例の対象となる土地は3種類あり、特定居住用宅地等、特定事業用宅地等、貸付事業用宅地等に適用することができます。小規模宅地等の特例について詳しく知りたい方は「小規模宅地等の特例の要件【改正版】|土地の相続税評価を最大8割減」をご覧ください。

8.貸宅地の相続税評価額の計算方法

自分が所有している土地を第三者に貸し、第三者が家や事務所をその土地に建てている場合、その土地を貸宅地と言います。貸家建付地も貸宅地も土地の所有者は自分自身ですが、その土地に立っている建物の所有者が異なります。

  土地の所有者 建物の所有者
貸家建付地 自分自身 自分自身
貸宅地 自分自身 第三者

貸宅地の相続税評価額の計算方法は「自用地評価額×(1-借地権割合)」です。貸宅地の相続税評価額の計算方法について詳しく知りたい方は「貸宅地の相続税評価額|貸家建付地との違いと借地権についても解説」をご覧ください。

9.土地の相続税対策の相談

土地の相続税評価は複雑ですので税理士によって評価額が異なる場合があります。土地の評価を税理士に任せるのであれば不動産に精通している税理士に相談することをお勧めします。また、生前に相続税対策をしておくことで土地の評価額を大きく下げることができますので、できるだけ早いうちから相続税対策を始めておくと良いでしょう。

土地の相続税対策について専門家のアドバイスを受けたい方は佐藤和基税理士事務所にご相談ください。佐藤和基税理士事務所は相続税専門の税理士事務所で、相続税申告の実績が豊富です。相続税について相談したい方はお気軽にお問合せいただきますと幸いです。

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