【相続財産の評価方法】不動産（土地・家屋）の評価方法を解説

こちらのページでは、相続財産の評価方法についてご説明します。相続財産を分ける時や相続税を計算する時に、相続財産を正確に評価する必要があります。特に不動産や株式の評価は複雑で間違えやすいので、参考にしていただきますと幸いです。

相続財産の評価は相続開始時点の時価で評価します。つまり、故人が亡くなった日の時価で評価するということです。相続税を申告する日の時価ではありませんのでご注意ください。

相続税は申告納税制度ですので相続人が相続財産を評価することになるのですが、相続財産の中には時価を正確に把握することが難しいものもあります。現金預貯金は金額がそのまま評価となるので難しくありませんが、不動産や株式を評価するのは簡単ではありません。

そのため、国税庁では相続財産の評価方法について「財産評価基本通達」で定めています。財産評価基本通達とは相続税・贈与税を計算する際の相続財産の評価基準を示したものです。

相続財産を評価する際は財産評価基本通達に基づいて財産評価をおこないます。財産評価基本通達については「財産評価基本通達とは｜相続財産の評価基準を規定したもの」をご覧ください。

以下の相続財産について、どのように評価すれば良いのかご説明します。

土地の相続税評価方法は2種類あり、路線価方式と倍率方式のどちらかで評価します。路線価方式とは、路線価が定められている地域の評価方法です。路線価とは、その道路に面する土地1㎡あたりの評価額のことで、国税庁のホームページで確認することができます。路線価方式の計算式は以下のとおりです。

倍率方式とは、路線価が定められていない土地の評価方法です。倍率方式で土地を評価する場合は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。倍率は国税庁のホームページで確認することができます。倍率方式の計算式は以下のとおりです。

路線価方式と倍率方式の計算方法について詳しく知りたい方は「倍率方式と路線価方式の計算方法｜倍率地域の土地の相続税評価額」をご覧ください。

故人が所有していた土地に第三者が家や事務所を建てていた場合、その土地を「貸宅地」と言います。第三者に貸していない土地のことを「自用地」と言うのですが、貸宅地の相続税評価額は自用地評価額と比べて安くなります。それは、貸宅地には借地権が設定されているからです。

借地権とは、借りた土地に建物を建てて自由に使える権利です。借地権があるので、土地の所有者は土地を自由に使用することができず、そのため貸宅地の評価額は自用地と比べて低くなります。貸宅地の相続税評価額の計算式は以下のとおりです。

第三者が所有する土地を借りて、その土地に家や事務所を建てていた場合、借主は借地権を持つことになりますが、借地権も相続財産に含まれ、相続税が課税されます。借地権の相続税評価額の計算式は以下のとおりです。

所有している土地に貸家・賃貸アパート・賃貸マンションなどの賃貸物件を建てていた場合、その土地を「貸家建付地」と言います。なお、土地の所有者と賃貸物件の所有者が異なる場合は貸家建付地ではありません。また、賃貸物件を無償で貸している場合も貸家建付地に該当しません。貸家建付地の相続税評価額の計算式は以下のとおりです。

例えば、自用地評価額が1,000万円、借地権割合が70％、借家権割合が30％、賃貸割合が50％の場合、1,000万円×（1－0.7×0.3×0.5）で貸家建付地の相続税評価額は895万円となります。

貸家建付地の相続税評価額の計算方法について詳しく知りたい方は「貸家建付地の相続税評価額の計算方法｜貸家が建つ土地の評価」をご覧ください。

家屋の相続税評価額は固定資産税評価額がベースとなります。固定資産税評価額に倍率1.0を乗じて計算するため家屋の固定資産税評価額がそのまま相続税評価額です。家屋の相続税評価額の計算式は以下のとおりです。

貸家・賃貸アパート・賃貸マンションなど、賃貸物件の建物の相続税評価額は以下の算式で計算します。

株式の評価方法は、上場株式と非上場株式で異なります。

上場株式とは、証券取引所で売買されている株式です。上場株式の価格は日々変動しており、上場株式の相続税評価額は以下の4つの価格のうち最も低い価格となります。なお、最終価格とは、その日の最後についた取引価格のことです。

上場していない株式には市場価格がないため、会社の財務状況から株価を評価する必要があります。非上場株式の評価方法は会社規模によって異なります。大会社の場合は、類似業種比準価額方式によって株式を評価します。類似業種比準価額方式とは、同じような業種の株価を参考に、配当金・利益・純資産を考慮して評価する方法です。

小会社の場合は、純資産価額方式によって株式を評価します。純資産価額方式とは、会社の全ての財産の相続税評価額を算出し、株価を評価する方法です。中会社の場合は、類似業種比準価額方式と純資産価額方式を併用して株価を評価します。

非上場株式の評価は非常に難しいので、相続税専門の税理士に評価を依頼することをお勧めします。

生命保険金等は被相続人が死亡時に所有していたわけではありませんので、民法上の相続財産ではありませんが、相続税を計算する際には相続財産とみなします。このように被相続人が亡くなったことで相続人のものになった財産を「みなし相続財産」と言います。生命保険金等には相続税の非課税枠があり、以下の算式で計算します。

生命保険の対象者が故人ではなく、故人の子供や孫などであり、保険料を故人が負担していた場合、生命保険の相続税評価額は解約返戻金の額となります。解約返戻金とは、生命保険を解約した場合に払い戻されるお金です。

例えば、故人が子供に生命保険をかけており、亡くなった日の解約返戻金が1,000万円である場合、子供がその生命保険を相続すると1,000万円に対して相続税が課税されます。

退職手当金等も生命保険金等と同じく、被相続人が死亡時に所有していたわけではありませんので、みなし相続財産です。退職手当金等にも相続税の非課税枠があり、以下の算式で計算します。

退職手当金等の評価方法について詳しく知りたい方は「死亡退職金と弔慰金の相続税｜死亡退職金の非課税枠で節税」をご覧ください。

相続財産の評価は複雑なので税理士が10人いれば10通りの評価が出ます。相続税を最大限安くするのであれば、相続に強い相続税専門の税理士に任せることをお勧めします。

なお、相続税を申告した後、相続税を安くできることがわかった場合は、税務署に更正の請求をすることで払い過ぎていた分が返金されます。払い過ぎていた相続分を返金してもらうことを「相続税還付」と言います。ただし、亡くなってから5年10ヵ月以内に更正の請求をおこなわなければ、払い過ぎていたとしても返金されません。

税理士が見落としやすい減額項目について詳しく知りたい方は「相続税還付の22のチェック項目｜税理士が見落としやすい箇所を解説」をご覧ください。

佐藤和基税理士事務所は相続税専門の税理士事務所で、相続税還付の成功実績が豊富です。相続税申告書の診断は無料で承っておりますので、相続税還付ができるかどうか確認してもらいたい方はお気軽にご相談ください。