借地権の相続手続き｜名義変更手続きの流れと名義変更料
借地権とは第三者が持っている土地に自己所有の建物を建てることができる権利のことです。故人が借地権を持っていた場合、借地権も相続財産として相続の対象となります。こちらのページでは借地権の相続手続きについてご説明します。借地権の名義変更手続きの流れや名義変更料の相場についても解説しますのでご参考にしてください。
目次
1．借地権とは
借地権とは第三者が持つ土地を利用できる権利のことです。借地権は相続の対象になり、第三者に売却することもできます。なお、商業地域などは借地権割合が高いので、借地権の相続税評価が高額になる傾向があります。借地権が発生するための要件は3つあります。
建物を所有するために土地を借りていないのであれば借地権は発生しません。例えば、駐車場や資材置き場として土地を借りている場合、借地権は発生しないことになります。
土地の賃貸借契約を締結していないのであれば借地権は発生しません。例えば、親から無償で土地を借りて自分の家を建てた場合、借地権は発生しないことになります。
地代を支払っていても金額が安いと借地権は発生しません。土地の固定資産税・都市計画税の3倍程度の地代ではないと借地権が発生していると認められない可能性があります。
故人が第三者の土地を借りて家を建てていた場合、相続人は借地権の名義変更手続きをおこなう必要があります。一般的に土地と建物の名義が違うことで借地権が発生しているか確認しているため、建物の登記簿の名義変更をするだけで借地権の名義変更をしたことになります。借地権が登記されていないからといって、わざわざ登記する必要はありません。
ただし、借地権を担保にして銀行から融資を受ける場合は借地権を登記する必要があります。なお、融資を受けるために借地権を登記する場合、融資を申し込む段階で登記しても大丈夫です。融資を受ける予定がないのであれば借地権を登記しなくとも問題ないでしょう。
なお、相続による名義変更は売却や譲渡ではありませんので、法律上、地主の承諾を得る必要がなく、名義書換料や名義変更料を支払う必要もありません。契約期間などの条件もそのまま引き継がれますので賃借契約書を取り交わす必要もないでしょう。
しかし、地代を支払ったり、更新手続きをおこなうなど、地主とやりとりをする機会がありますので、借地権を相続したことを地主に伝えた方が良いでしょう。なお、相続合意書や名義変更の覚書などの書面を結んでおくと後々トラブルになることを防ぐことができます。
借地権が登記されている場合は借地権の名義変更手続きをおこなう必要があります。借地権の名義変更手続きの際に必要な書類は下記のとおりです。
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本と相続人全員の現在の戸籍謄本を用意する必要があります。
戸籍の附票とは住所の履歴が載っている書類です。被相続人の死亡時の住所がわかる書類として被相続人の戸籍の附票が必要になる場合があります。なお、住民票の除票でも死亡時の住所と1つ前の住所を確認することができます。
借地権を相続する方の住民票を用意する必要があります。住民票は市区町村役場で取得することができます。なお、戸籍の附票の写しでも手続きをおこなうことができます。
遺産分割協議書とは遺産の分け方について相続人全員で話し合って決めた内容を記した書類です。なお、故人が遺言書を作成していた場合は遺言書の内容に従って遺産を分けますので、遺産分割協議書ではなく遺言書を提示することになります。
相続人が複数人で遺産分割協議書を作成する場合には、相続人全員の印鑑証明書が必要になります。
固定資産税証明書とは固定資産税の評価額がわかる書類です。
借地権の名義変更手続きを司法書士に任せる場合は委任状を用意する必要があります。
借地権を相続するだけであれば地主の承諾を得る必要はありません。しかし、相続した建物を売却する場合、借地権も移ることになりますので地主の承諾を得る必要があります。なお、相続した建物を売却する場合は借地権の名義変更料を支払う必要があります。
借地権を相続するだけであれば名義変更料はかかりませんが、相続した建物を売却する場合、借地権の名義変更料として借地権価格の10％程度を支払う必要があります。例えば、土地の更地価格が2,000万円、借地権割合が60％の場合、借地権価格は1,200万円ですので、その10％である120万円程度を名義変更料として支払う必要があるでしょう。
相続が発生した場合、様々な手続きをおこなう必要があります。相続が発生した時にどのような手続きをおこなう必要があるかについて詳しく知りたい方は「【相続手続きの流れ】遺産相続の手順とやり方をわかりやすく解説」をご覧ください。
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