家屋・建物の相続税評価額の計算方法｜不動産にかかる相続税
こちらのページでは家屋の相続税評価額の計算方法についてご説明します。故人が住んでいた家や故人が第三者に貸していた家を相続する場合はご参考にしてください。
家屋の相続税評価額の計算方法は、その家屋を故人が利用していたのか、第三者に貸している賃貸アパート等なのかで異なります。それぞれの計算式は次の表のとおりです。
| 家屋の利用状況 | 相続税評価額の計算式 |
|---|---|
| 故人が利用していた場合 | 固定資産税評価額×1.0 |
| 賃貸アパートの場合 | 固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合） |
故人が居住用や事業用に使っていた家屋の相続税評価額の計算式は【固定資産税評価額×1.0】です。つまり、家屋の固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。仮に家屋の固定資産税評価額が1,000万円である場合は相続税評価額も1,000万円です。
したがって、計算式は下記のとおりです。
・固定資産税評価額が1,000万円の家屋の相続税評価額
1,000万円×1.0＝1,000万円
故人が一軒家を第三者に貸していた場合、賃貸割合が100％となりますので家屋の相続税評価額の計算式は【固定資産税評価額×（1－借家権割合）】です。借家権とは借手側が家屋を借りて使用する権利のことを指します。借家権の割合は家屋の評価額の30％と定められており、借家権の分を家屋の評価額から差し引くことができます。
例えば、固定資産税評価額が1,000万円の家屋を第三者に貸していたとします。借家権の割合は家屋の評価額の30％ですので、借家権の評価額は1,000万円×0.3で300万円です。家屋の評価額から借家権の分を差し引くことができますので、家屋を第三者に貸している場合の評価額は1,000万円－300万円で700万円となります。
したがって、計算式は下記のとおりです。
・固定資産税評価額が1,000万円の家屋を貸している場合の相続税評価額
1,000万円×（1－0.3）＝700万円
故人が賃貸アパートを所有していた場合、賃貸アパートの建物部分の相続税評価額の計算式は【固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）】です。賃貸割合とは貸している部分の床面積の割合です。貸している部分の床面積が広いほど評価額が下がります。
例えば、賃貸アパートの建物部分の固定資産税評価額が1億円、部屋の床面積合計が200㎡、貸している部屋の床面積合計が100㎡とします。この場合、賃貸割合は100㎡÷200㎡で50％です。したがって、賃貸アパートの建物部分の相続税評価額は1億円×（1－0.3×0.5）で8,500万円となります。
したがって、計算式は下記のとおりです。
・固定資産税評価額が1億円で賃貸割合50％のアパートの建物部分の相続税評価額
1億円×（1－0.3×0.5）＝8,500万円
家屋の固定資産税評価額は市区町村役場から毎年5月ごろ送られる固定資産税の課税明細書に記載してあります。固定資産税の課税明細書が見つからない場合は市区町村役場の資産税課でもらえる「名寄帳」で固定資産税評価額を確認することができます。
なお、名寄帳をもらう際に固定資産の評価証明書も一緒に入手しておくと相続登記の際に使えますので二度手間にならずにすみます。相続手続きの流れについて詳しく知りたい方は「【相続手続きの流れ】遺産相続の手順とやり方をわかりやすく解説」をご覧ください。
家屋の相続税評価額を下げて相続税を節税する方法を2つご紹介します。
家屋を第三者に貸すことで家屋の相続税評価額を30％下げることができます。使用していない家屋がある場合は第三者に貸すと良いでしょう。なお、親族間で家屋を無償で貸している場合は家屋の相続税評価額を30％減額することができません。
また、家賃をもらっていたとしても相場よりも著しく安い場合は賃貸借と認められないでしょう。家屋の相続税評価額を下げるのであれば相場並みの家賃を受け取ってください。
賃貸アパートの空室を減らすと建物部分の相続税評価額を下げることができます。なお、相続発生時に部屋が空室であっても、空室が一時的なものであれば賃貸割合に含めても良いという規定があります。一時的な空室として賃貸割合に含めて良いかどうかは下記の基準と照らし合わせて総合的に判断します。
＜一時的な空室の判断基準＞
・各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか。
・賃借人の退去後、速やかに新たな賃借人の募集がおこなわれたかどうか。
・空室の期間、他の用途に供されていないかどうか。
・空室の期間が課税時期の前後の例えば1ヶ月程度であるなど一時的な期間であったかどうか。
・課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか。
「例えば1ヵ月程度」という表現があるため1ヶ月よりも長い期間空室であったら一時的な空室ではないと判断される方が多いのですが、実は1ヶ月以上の空室でも他の要件を満たすことで一時的な空室と認められる場合もあります。
相続税を計算する際、家屋などを個別に計算するわけではありません。全ての遺産の相続税評価額を足し合わせて相続税を計算します。相続税の計算方法については「【相続税の計算方法】遺産に税金がいくらかかるのかわかりやすく解説」をご覧ください。また、下記は相続税の計算方法について解説している動画です。こちらの動画もご参考にしてください。
相続税対策をおこなうことで相続税を何千万円も減らせる可能性があります。相続が発生するまでの期間が長いほど多くの節税手法を活用できますので、できるだけ早いうちから相続税対策を始めることをお勧めします。相続税対策の手法について詳しく知りたい方は「相続税対策で税金を節税する14の方法｜相続税対策の税理士の選び方」をご覧ください。
なお、佐藤和基税理士事務所は相続専門の税理士事務所です。相続税対策について専門家のアドバイスを受けたい方はお気軽にご相談いただきますと幸いです。佐藤和基税理士事務所の相続税対策サービスの詳細については下記ページをご覧ください。
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