配偶者居住権とは|評価方法・登記・問題点について解説

2018年7月に公布された「民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律」によって配偶者居住権が創設されることになりました。これまでは夫が亡くなった後、妻が同じ家に住み続けられないという問題が生じてしまうケースがありました。しかし、配偶者居住権という権利が新たに設けられることによって配偶者が同じ家に住み続けやすくなります。

こちらのページでは配偶者居住権について解説します。配偶者居住権の評価方法や問題点についてもご説明しますので、ご参考にしていただきますと幸いです。

1.配偶者居住権とは

配偶者居住権とは故人の配偶者が相続開始時点で住んでいる家に住み続けることができる権利のことです。配偶者が家を相続しなかったとしても配偶者居住権さえ相続すれば、その家にずっと住み続けることができます。

例えば、相続人が妻と子供の2人、相続財産が6,000万円の家と2,000万円の現金だとします。相続人が妻と子供の場合、それぞれの法定相続分は遺産総額の2分の1です。6,000万円+2,000万円で遺産総額は8,000万円ですので、それぞれ4,000万円を受け取ることができます。

この時、妻が家に住み続けるために家を相続すると、妻の相続分が6,000万円の家、子供の相続分が2,000万円の現金となります。子供の法定相続分は4,000万円であるにもかかわらず2,000万円しか相続できていませんので、妻は子供に2,000万円を渡します。このように相続した場合、妻は家を相続することができ、それぞれ4,000万円を受け取ったことになりますが、妻は2,000万円を子供に支払うため生活費に困ってしまうおそれがあります。

このような事態を防ぐには妻は家を相続するのではなく、配偶者居住権のみ相続し、所有権などの配偶者居住権以外の家の権利は子供が相続します。仮に配偶者居住権の評価額が3,000万円、配偶者居住権以外の権利が3,000万円であれば、妻は配偶者居住権3,000万円+現金1,000万円を相続し、子供は配偶者居住権以外の家の権利3,000万円+現金1,000万円を相続することで、妻も子供も4,000万円ずつ相続することができます。

相続人 相続財産
配偶者居住権3千万円+現金1千万円
子供

配偶者居住権以外の権利3千万円+現金1千万円

これまでは家を売って現金に換え、法定相続分に従って遺産を分割するというケースがありましたが、配偶者居住権が創設されることで家を売却することなく法定相続分で遺産を分けることができるようになりました。なお、法定相続分とは民法で定められた遺産の取得分のことです。法定相続分について詳しく知りたい方は「法定相続分とは|どの相続人が遺産をどのくらいもらえるのか解説」をご覧ください。

2.配偶者居住権の施行日

配偶者居住権の施行日は2020年4月1日です。2020年4月1日以降に亡くなられた方の相続に対して配偶者居住権が認められます。なお、2020年4月1日以降に作成した遺言書の中で配偶者居住権についてどのようにするか指定することができるようになります。

2020年3月31日以前の遺言書で配偶者居住権についてどのようにするか指定しても認められませんのでご注意ください。遺言書の書き方や効力について詳しく知りたい方は「遺言書の書き方・効力|有効な遺言書の作成方法【文例有】」をご覧ください。

3.配偶者居住権の評価方法

配偶者居住権の相続税評価額の計算方法は下記のとおりです。

配偶者居住権の相続税評価額の計算方法

建物の時価-建物の時価×(残存耐用年数-存続年数)÷残存耐用年数×存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率=配偶者居住権の相続税評価額

建物の時価は固定資産税評価額です。市区町村役場から毎年5月頃に送られてくる固定資産税の課税明細書に記載してありますのでご確認ください。残存耐用年数とは法定耐用年数に1.5を乗じて計算した年数から経過年数を引いた年数です。法定耐用年数は建物の構造によって異なります。例えば、木造の建物の法定耐用年数は22年です。建ってから20年が経過している木造建物の残存耐用年数は22×1.5-20年で13年となります。

存続年数は配偶者居住権を設定した年数です。設定期間を一生涯とした場合は年齢と性別に応じた平均余命年数が存続年数となります。例えば、70歳の女性であれば平均余命年数が20年ですので、配偶者居住権を終身と設定した場合は存続年数も20年です。

「存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率」の民法の法定利率は2020年4月より3%となり、その後3年毎に見直されます。また、配偶者居住権が設定された建物の敷地の利用に関する権利の相続税評価額の計算方法は下記のとおりです。

配偶者居住権が設定された建物の敷地の利用に関する権利の相続税評価額の計算方法

土地等の時価-土地等の時価×存続年数に応じた民法の法定利率による複利現価率=敷地の利用に関する権利の相続税評価額

土地の時価は配偶者居住権が設定されていない場合の土地の相続税評価額です。土地の相続税評価額の計算方法について詳しく知りたい方は「路線価方式と倍率方式の計算方法|倍率地域の土地の相続税評価額」をご覧ください。

なお、配偶者居住権が設定された建物の所有権の評価額は建物の時価から配偶者居住権の相続税評価額を差し引いた額です。配偶者居住権が設定された建物の敷地の所有権の評価額は土地等の時価から敷地の利用に関する権利の相続税評価額を差し引いた額です。

4.配偶者居住権の問題点

配偶者居住権は配偶者だけに認められた権利ですので、配偶者居住権を売却することはできません。家の所有権を持っている人が配偶者居住権が設定されている建物を売却することは可能ですが、家の売却によって配偶者居住権が消滅するわけではありません。

売却後も配偶者居住権を持っている人がその家にそのまま住み続けることができますので、配偶者居住権が設定されている家を売却することは難しいでしょう。なお、配偶者居住権はその配偶者が亡くなると消滅します。配偶者居住権を誰かに相続させることはできません。

5.配偶者居住権の登記について

配偶者居住権は不動産の登記簿謄本に登記をしなければ効力を発揮しません。遺産分割協議で配偶者居住権を相続することになっていても登記手続きをしなければ、所有者が勝手に家を売却することができてしまいますのでご注意ください。なお、配偶者居住権は建物だけに登記されます。建物の敷地となっている土地には登記されません。

6.配偶者居住権に関する相談

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