2026年度（令和8年度）税制改正｜相続税の変更点を解説

令和7年12月19日に令和8年度の税制改正大綱が発表されました。こちらのページでは令和8年度の税制改正大綱のうち、相続税や贈与税など資産税関係の改正内容について解説します。過去の税制改正の内容については以下の記事をご覧ください。

・平成30年度の税制改正の内容
・平成31年度の税制改正の内容
・令和2年度の税制改正の内容
・令和3年度の税制改正の内容
・令和4年度の税制改正の内容
・令和5年度の税制改正の内容
・令和6年度の税制改正の内容
・令和7年度の税制改正の内容

被相続人等が相続開始前又は贈与前5年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産については、相続開始時又は贈与時における通常の取引価額に相当する金額によって評価することになりました。

この「通常の取引価格」とは、課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価の変動などを考慮し手計算した価額の80％に相当する金額によって評価します。

この改正は令和9年1月1日以後に相続等により取得をする財産の評価に適用します。

ただし、この改正を通達に定める日までに、被相続人等がその所有する土地（同日の5年前から所有しているものに限ります。）に新築をした家屋（同日において建築中のものを含みます。）には適用されません。

つまり、今までは相続税対策として賃貸物件の購入や賃貸アパートの建築をして節税をする方も多かったと思いますが、今後は亡くなる前5年以内の駆け込み節税は節税効果が低くなってしまいます。

今後の対策は5年経過させる必要があるため、今まで以上に早期に対策を実行する必要があります。

貸付用不動産について、詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

不動産小口化商品のうち、任意組合型・賃貸型又は信託受益権型の貸付用不動産については、その取得の時期にかかわらず、相続開始時又は贈与時における通常の取引価格に相当する金額によって評価することになりました。
※実務上、賃貸型はほとんどありませんので、基本的には任意組合型又は信託受益権型が該当します。

この「通常の取引価格」とは、課税上の弊害がない限り、次の①、②又は③に掲げる価格等を参酌して求めた金額によって表します。
①出資者等の求めに応じて事業者等が示した適正な処分価格、買取価格等
②事業者等が把握している適正な売買実例価額
③定期報告書等に記載された不動産の価格等
ただし、上記①、②又は③に該当するものがないと認められる場合には、上記1. 貸付用不動産の評価方法の見直しについてに準じて評価します。

この改正は令和9年1月1日以後に相続等により取得をする財産の評価に適用します。

従来の不動産小口化商品の評価は、購入価額に対して80％程度評価額が圧縮されることから、大幅な節税効果がありました。
中には購入後に生前贈与をして、すぐに換金をしてしまう事例もあったようです。
そのため、実質的には現金贈与とほとんど変わらないにも関わらず、贈与税負担が大きく下がっていました。

令和9年1月1日以降は、節税効果が低くなることから令和8年中の駆け込み節税も増えることが予想されます。

不動産小口化商品について、詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置について、適用期限が令和8年3月31日までとされていますが、延長せずに終了することとなります。

適用期限までに拠出された金銭等については、引き続き本措置が適用されます。
つまり、新規の制度利用はできなくなりますが、令和8年3月31日までに行った一括贈与には今後も適用されます。贈与時期によって適用される内容も異なるため、ご自身の贈与についてどの制度が適用されるか確認する必要があります。

個人の事業用資産に係る相続税・贈与税の納税猶予制度について、個人事業承継計画の提出期限が令和8年3月31日まででしたが、2年6月延長され、令和10年9月30日までになります。

非上場株式に係る相続税・贈与税の納税猶予の特例制度について、特例承継計画の提出期限が令和8年3月31日まででしたが、1年6月延長され、令和9年9月30日までになります。

医業継続に係る相続税・贈与税の納税猶予制度等について、適用期限が令和8年12月31まででしたが、一定の措置を講じて3年延長され、令和11年12月31日までになります。

農地等に係る相続税・贈与税の納税猶予制度の適用に係る農地等を収用交換等により譲渡した場合に利子税の全額を免除する措置の適用期限が5年延長され、令和13年3月31日までになります。

今回の改正では貸付用不動産の評価方法と不動産小口化商品の評価方法の変更に最も注目されていました。

貸付用不動産の評価については、取得等から5年以内は改正により評価方法が変更となりますが、5年超については、従来の評価方法のため、今後は早期の対策が必要になります。

不動産小口化商品については、取得時期に関わらず評価方法が変更となる可能性が高そうです。（税制改正大綱の「ただし書き」の解釈の仕方によっては異なる解釈もできそうですが、正確なことは秋頃に公表される通達を待つことになります。）

なお、令和8年12月31日までは従来の評価方法となりますので、不動産小口化商品については、年内に購入と生前贈与をセットで行う駆け込み節税が増えると予想されます。

佐藤和基税理士事務所では、不動産小口化商品を扱う会社13社と業務提携していますので、各社の商品を比較してご紹介可能ですし、生前贈与（暦年課税と相続時精算課税制度の判断含む）のシミュレーションや財産評価基本通達6項の否認リスクの有無など、アドバイスさせていただきます。

令和8年度税制改正の内容を踏まえて、貸付用不動産と不動産小口化商品に関するご相談は初回の相談料を無料とさせていただきます。