貸付用不動産の相続税評価｜通達案と不動産小口化商品の評価方法

令和8年9月18日に国税庁から貸付用不動産の評価についての法令解釈通達（案）が公表されました。
意見公募（パブリックコメント）は令和8年10月18日までとなります。

こちらのページでは、貸付用不動産と不動産小口化商品の相続税評価額の通達案の内容を解説します。
※本記事は令和8年9月18日時点で公表されている通達案に基づいて解説しています。今後、パブリックコメントの結果等により内容が変更される可能性があります。

課税時期前（相続、遺贈又は贈与前）5年以内に取得又は新築をした貸付用不動産は、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価します。
ただし、その貸付用不動産の取得価額がその取得等の時における通常の取引価額に相当すると認められる場合には、以下の算式により計算します。

【土地等】取得価額×地価変動率（課税時期の路線価等／取得時の路線価等）×0.8

【家屋等】（取得価額－減価償却費）×0.8

つまり、原則は通常の取引価額に相当する金額により評価を行いますが、要件を満たしている場合には80％で評価します。

なお、課税時期前5年より前に取得又は新築をしている場合には、従来と同様に路線価等で評価を行います。

また、非上場株式の評価において、純資産価額を評価する場合の土地等又は家屋等の評価には適用されません。
つまり、非上場株式の純資産価額方式では、従来のまま3年ルールになります。

不動産小口化商品の相続税評価額については、その取得時期にかかわらず、通常の取引価額に相当する金額によって評価します。
ただし、不動産小口化商品の元本等相当額が適正な価格情報に基づくと認められる場合には、以下の①により評価することができるものとし、②又は③の金額が明らかであるときは、①、②又は③の金額のうち最も低いものにより評価します。

①不動産小口化商品の元本等相当額×斟酌割合

・事業開始から5年以内
【土地等】元本等相当額×地価変動率×0.95
【家屋等】（元本等相当額－減価償却費）×0.95

・事業開始から5年超
【土地等】元本等相当額×0.9
【家屋等】元本等相当額×0.9
※事業開始とは、取得ではなく、その商品の事業が始まってからになります。
※事業開始から5年超のものについて、元本等相当額による評価が不適当と認められる場合には、売買実例価額等の価格情報で貸付用不動産の価格の変動の割合を明らかにするものに基づき、元本等相当額を修正した金額によることができます。

②課税時期における精通者意見価格

③課税時期前1年以内の不動産鑑定評価×0.95

なお、事業者の破綻、許可又は登録の取消しその他の事情により、不動産小口化商品の事業の継続が不可能又は著しく困難であると見込まれ、かつ、精通者意見価格等に該当するものがない場合には、【貸付用不動産の相続税評価額】に準じて評価されます。

新たな評価方法は令和9年1月1日以後の相続、遺贈又は贈与から適用されます。

そのため、令和8年12月31日までに贈与をすることで、従来の評価方法が適用できますので、駆け込み節税を検討されている方も多いと思います。
ただし、あからさまな節税対策であるなど、節税金額が高額になる場合には、財産評価基本通達6項による否認リスクも考えられますので、生前贈与を検討される場合には、相続税専門の税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

貸付用不動産及び不動産小口化商品の評価方法は令和9年1月1日以後、大きく変わるため、相続税等の税負担も大幅に変わってきます。

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